Недвижимость

Оценка недвижимости

Ставки капитализации, чистый операционный доход и плечо — как оценивают недвижимость.

1. 1. Стоимость по NOI

   лёгкая

   Офисное здание приносит валовой арендный доход \500{,}000$вгодприоперационныхрасходах$$200{,}000$.Сопоставимыеобъектыторгуютсяприставкекапитализации$6%$. Оцените стоимость здания.

   Показать решение

   NOI = 500{,}000 - 200{,}000 = \300{,}000$.

   \text{Стоимость} = \dfrac{NOI}{\text{Cap rate}} = \dfrac{300{,}000}{0{,}06} = \5{,}000{,}000$.

2. 2. Подразумеваемая ставка капитализации

   средняя

   Инвестор платит \4{,}000{,}000$заобъектс$NOI$в$$260{,}000$.Каковаставкакапитализацииикаконасоотноситсясрыночнойставкой$6%$?

   Показать решение

   $\text{Cap rate}=\frac{260,000}{4,000,000}=6,5\%$.

   Ставка покупки ($6,5\%$) выше рыночной ($6\%$): инвестор заплатил меньше, чем подразумевал бы рынок за этот доход, — более высокая ставка капитализации означает более низкую цену за доллар $NOI$.

3. 3. Плечо и денежная доходность

   сложная

   Объект стоит \5{,}000{,}000$при$NOI = $300{,}000$.Инвесторзанимает$70%$($$3{,}500{,}000$)под$5%$(толькопроценты)ивносит$$1{,}500{,}000$. Вычислите безрычаговую доходность и денежную доходность на капитал.

   Показать решение

   Безрычаговая доходность $=\frac{NOI}{\text{Цена}}=\frac{300,000}{5,000,000}=6\%$.

   Годовые проценты = 0{,}05 \times 3{,}500{,}000 = \175{,}000$.Денежныйпотокпоследолга$= 300{,}000 - 175{,}000 = $125{,}000$.

   Денежная доходность $=\frac{125,000}{1,500,000}=8,33\%$.

   Поскольку доходность актива $6\%$ превышает стоимость заимствования $5\%$, плечо поднимает доходность на капитал с $6\%$ до $8,33\%$ — положительное плечо.

Углубиться

• Казусы: Кэнэри-Уорф →
• Казусы: Палм-Джумейра →