Договор
Договор коммерческой аренды: где прячется настоящая арендная плата
Заявленная ставка — никогда не вся стоимость. Шесть пунктов, определяющих, что арендатор платит на самом деле.
Аренда — это долгосрочный финансовый инструмент, замаскированный под формальность. Для большинства бизнесов это вторая по величине статья расходов после зарплат, а подписывается она один раз и живётся с ней годами. Пункты ниже решают, будет ли «арендная плата», которую вам назвали, той платой, что вы вносите.
1. Базовая ставка и измеряемая площадь
ОригиналБазовая ставка составляет $40,00 за арендуемый квадратный фут в год исходя из Арендуемой площади 5000 квадратных футов.
Что это значитОбратите внимание: арендуемая, а не используемая. Арендуемая площадь добавляет долю общих коридоров, холлов и шахт — «коэффициент потерь», часто 10–20%. Вы платите за площадь, которую не можете занять. Прежде чем сравнивать два помещения, всегда пересчитывайте в стоимость за используемую единицу.
2. Тройная чистая (NNN)
ОригиналВ дополнение к Базовой ставке Арендатор оплачивает свою пропорциональную долю Эксплуатационных расходов, Налогов на недвижимость и Страхования («Дополнительная плата»).
Что это значитЗдесь заявленная ставка перестаёт говорить правду. При аренде triple-net арендатор несёт налоги, страхование и эксплуатационные расходы здания сверх базовой ставки — часто ещё $10–20 за кв. фут. Запросите текущую цифру «NNN» и её историю; низкая базовая ставка с высоким и растущим NNN может обойтись дороже, чем более высокая валовая ставка.
3. Индексация
ОригиналБазовая ставка увеличивается на три процента (3%) в каждую годовщину Даты начала, с накоплением.
Что это значитНакопление важно. Индексатор 3% в год за десятилетний срок поднимает плату примерно на 30% к последнему году, а не на плоские 3%. Моделируйте весь срок, а не первый год. Плата, выглядящая конкурентной в первый день, к восьмому году может оказаться заметно выше рынка.
4. Личное поручительство
ОригиналВ качестве существенного побуждения для Арендодателя нижеподписавшийся лично и безусловно гарантирует все обязательства Арендатора по настоящему Договору.
Что это значитЭто пробивает корпоративную завесу: если бизнес рухнет, арендодатель сможет обратить взыскание на личные активы подписанта за весь оставшийся срок. Договоритесь вместо этого о «good-guy guarantee» — личной ответственности, которая заканчивается, как только вы освобождаете помещение и сдаёте ключи в порядке, ограничивая убыток.
5. Восстановление (make-good)
ОригиналПо истечении срока Арендатор удаляет все изменения и восстанавливает Помещение до первоначального состояния, за исключением разумного износа.
Что это значитЗабытая стоимость конца аренды. Если вы сделали ремонт офиса, этот пункт может обязать снести всё и восстановить пустую оболочку за свой счёт — сюрприз в пять-шесть знаков. Сфотографируйте помещение при приёмке и заранее договоритесь о лимите или фиксированной сумме «make-good».