Налог на прирост капитала и наследование недвижимости

Capital Gains Tax (CGT)

UK

• Основное жилье: освобождение от CGT (Private Residence Relief)
• Инвестиционная недвижимость: 18% (basic rate), 24% (higher rate) — с апреля 2024
• Годовой необлагаемый минимум: £3 000 (2024/25)
• Декларация и оплата: в течение 60 дней после completion
• Нерезиденты: CGT на UK property с 2015 года

Пример: покупка £400 000, продажа £550 000. Прирост: £150 000 − £3 000 (вычет) = £147 000. CGT (higher rate 24%): £35 280

Испания

• Резиденты: 19–28% (прогрессивная шкала)
  • До €6 000: 19%
  • €6 001–50 000: 21%
  • €50 001–200 000: 23%
  • €200 001–300 000: 27%
  • Свыше €300 000: 28%
• Нерезиденты: фиксированная ставка 19% (ЕС) или 24% (не-ЕС)
• Освобождение для резидентов >65 лет (основное жилье)

Германия

• Спекулятивный срок (Spekulationsfrist): 10 лет
• Если владение >10 лет → полное освобождение от CGT
• Если <10 лет → прирост облагается по обычной ставке подоходного налога (14–45%)
• Исключение: собственное жильё (последние 3 года) — освобождение даже при <10 лет

ОАЭ

• 0% CGT — нет налога на прирост капитала
• Одно из главных преимуществ для инвесторов
• Нет обязанности декларировать в ОАЭ (но может быть в стране резидентства)

Сравнительная таблица CGT

Налог на наследование (Inheritance Tax)

UK: Inheritance Tax (IHT)

• Ставка: 40% на стоимость свыше £325 000 (nil rate band)
• Дополнительно: Residence Nil Rate Band £175 000 (при передаче жилья детям)
• Максимальный вычет: £500 000 на человека
• UK property облагается IHT даже если владелец — нерезидент
• Пример: нерезидент владеет квартирой в Лондоне £1 000 000. IHT = 40% × (1 000 000 − 325 000) = £270 000

Структуры защиты от IHT

• Enveloped property — владение через компанию (offshore SPV). С 2017 года: ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings) и IHT всё равно применяется
• Траст (Trust) — передача в траст при жизни (PET: потенциально освобождённый перевод через 7 лет)
• Страхование жизни — life insurance в трасте для покрытия IHT

Испания: Impuesto sobre Sucesiones

• Прогрессивная ставка: 7,65–34%
• Значительные вычеты для прямых наследников
• Большие различия между регионами (Мадрид: практически 0%, Андалусия: существенный)

Германия: Erbschaftsteuer

• Ставки: 7–30% (для близких родственников), до 50% (для посторонних)
• Вычеты: €500 000 (супруг), €400 000 (дети), €200 000 (внуки)
• Пример: наследство дома €800 000 ребёнку: облагаемая база €400 000, налог ~€60 000

ОАЭ

• Нет налога на наследование по законам ОАЭ
• НО: для мусульман — распределение по нормам шариата
• Для немусульман: рекомендуется оформить завещание в DIFC Wills Service Centre
• Без завещания: риск распределения по шариату (местный суд)

Налоговое планирование при продаже: ключевые стратегии

Оптимизация налога на прирост капитала — одна из наиболее ценных компетенций налогового консультанта в сфере недвижимости. В Великобритании базовый инструмент — CGT Annual Exempt Amount: ежегодное освобождение £3 000 (с 2024 года, снижено с £12 300 в 2022-м). При продаже совместно с супругом/партнёром можно удвоить вычет. Спреды между 18% (basic rate) и 28% (higher rate) создают стимул для структурирования сделок в годы с низким доходом. В Германии 10-летнее правило — мощнейший инструмент: удержание объекта более 10 лет полностью освобождает прирост от Spekulationssteuer, что делает долгосрочные немецкие инвестиции особенно привлекательными для терпеливых инвесторов. В Испании нерезиденты-граждане ЕС платят CGT 19%, не граждане ЕС — 24%, однако существуют соглашения DTAA, позволяющие зачесть этот налог против налога в стране резидентства. Для немусульман с активами в ОАЭ критически важно заблаговременно оформить завещание в DIFC Wills Service Centre: стоимость $100–1 000, а экономия при распределении активов без суда может составить сотни тысяч долларов юридических расходов и годы задержки.

---

Практические задания

Задание 1. Инвестор купил квартиру в Берлине за €300 000 в 2020 году и продаёт в 2026 за €420 000. Его предельная ставка подоходного налога: 42%. Рассчитайте CGT. Что изменится, если он продаст в 2031?

Решение

Продажа в 2026 (6 лет владения, <10 лет): прирост €120 000. CGT = 42% × 120 000 = €50 400 + Solidaritätszuschlag 5,5% = €50 400 × 1,055 = €53 172. Продажа в 2031 (11 лет владения, >10 лет): CGT = €0 — полное освобождение. Экономия: €53 172.

Задание 2. Нерезидент UK владеет инвестиционной недвижимостью в Лондоне стоимостью £2 000 000. Составьте план защиты от IHT (40%).

Решение

Без планирования: IHT = 40% × (2 000 000 − 325 000) = £670 000. Стратегии: 1) Life insurance в трасте: полис на £670 000 — наследники используют страховку для оплаты IHT. 2) Продажа и реинвестиция в ОАЭ: 0% IHT, но CGT при продаже UK property. 3) Передача при жизни: PET — через 7 лет освобождение от IHT, но потеря контроля. 4) Займ от offshore компании: снижение чистой стоимости UK-актива (но HMRC внимательно проверяет). Наиболее практичный вариант: life insurance в трасте.