Недвижимость

График амортизации кредита

Почему ранние платежи почти целиком идут на проценты — и как увидеть это строка за строкой.

Допущения

Тело кредита

$200 000

Годовая ставка

6%

Срок

30 лет (360 месяцев)

Ежемесячный платёж

$1 199,10

Шаг за шагом

1. 1. 1 · Фиксированный платёж

   Найдите равный платёж, который точно гасит кредит за $n$ периодов при периодической ставке $i$: $A=P\times \frac{i(1+i{)}^n}{(1+i{)}^n-1}$. Здесь $P=200000$, $i=0,06/12=0,005$, $n=360$, что даёт A \approx \1{,}199{,}10$ в месяц. Это единственное число никогда не меняется.

2. 2. 2 · Разбить каждый платёж

   Каждый месяц проценты начисляются на остаток долга: $\text{Проценты}=B\times i$. Всё, что осталось от фиксированного платежа, уменьшает тело долга: $\text{Тело}=A-\text{Проценты}$. В первый месяц проценты равны 200000 \times 0{,}005 = \1000$,поэтомунателоидётлишь$$199{,}10$.

3. 3. 3 · Найти точку перелома

   По мере уменьшения остатка проценты сокращаются, а тело растёт — тот же платёж каждый месяц покупает больше актива. «Точка перелома», где тело впервые превышает проценты, наступает на удивление поздно (около 19-го года кредита на 30 лет под 6%). Именно поэтому суммарно уплаченные проценты могут приближаться к размеру самого кредита.

Углубиться

• Документ: коммерческая аренда →
• Задачник: оценка недвижимости →